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直接造成出让总收入降落23.30%.
作者：admin 日期：11/12/06 11:04 人气：
2009年一季度江苏省土地市场运行分析讲演
吴飞(江苏省领土资源厅,南京 210029)
作者简介:吴飞(1975m),祝福家人身体健康,男,研究员,高等工程师、经济师,区域经济学专业硕士生导师,研讨方向为土地经济与规划应用.
一、当前我省土地市场运行情况分析
土地供应与即期社会投资反映的情况是有所差别的.从可行性研究、决议投资、获得土地开工建设甚至竣工投产、产品销售的基本建设进程性和周期性,决定了土地供应可以反映社会投资对行业(或产业)今后一段时期市场预期和判断.
(一)2008年我省土地市场运行情况
与2007年相比,2008年我省土地市场运行呈现以下特点:
1、供应量价齐跌,出让收入下滑
2008年起,我省产业用地已全体公开出让,因而公开出让与协定出让的数目(面积和宗数)与价钱(出让均匀单价)之间浮现此长彼消态势.但总体来看,供地总数量(面积和宗数)降落幅度仍较大(分辨为18.84%跟18.05%);出让平均单价虽大幅下降(为45.24%),但受工业用地公然出让影响有所失真;而作为市场风向标的非工业用地公开出让平均单价显著降幅过大(为20.59%);再加上公开出让面积占出让总面积91.88%,直接造成出让总收入降低23.30%.
2、来源结构稳定,区域差别明显
供应总量同比下降幅度固然较大,但供应来源(增量和存量)与供应方式(划拨和有偿)占比结构相对稳定.同时,非农建设用地70%以上的为增量来源,反映出我省非农建设用地对增量来源的依附度居高不下,仍旧处于外延扩张式发展阶段;供应方式80%左右为有偿使用,反映出我省土地使用轨制改造稳步推动,市场化程度较高.
供应总量区域占比呈现出苏南占比下降幅度较大(为12.58%),苏中和苏北占比绝对稳定并小幅攀升(分离为7.25%和5.33%);区域供应绝对数量呈现出苏南同比大幅下降(为36.45%),苏北同比小幅下降(为1%),苏中同比明显回升(为14.26%)的特色;区域占比和区域供给相对数量整体维持苏南>苏北>苏中状况,但苏中与苏北差距缩小.与苏南和苏北地域比拟,苏中地区仅3个设区市(南通、扬州、泰州),仍旧出现工业化加速趋势,存在有局部低附加值和高传染产业从苏南加速转移苏中、苏北的迹象.
3、行业预期不佳,市场交投萎缩
用处构造根本稳定,但工矿仓储和住宅用地同比大幅下降,数量分别下降21.87%和26.29%;商服用地同比小幅上升,数量增长4.87%;交通运输和水利设施用地同比有较大升幅,数量分别增添18.24%和390.43%.工业和房地产业成为我省宏观经济下行区间中压缩明显的行业,新增和扩大产能志愿大幅下降,社会总投资规模有受交通、水利等基本性公用设施建设委曲支持迹象.
工矿用地行业结构基本稳定,说明我省工业投资结构基本稳定,产业和投资结构调整尚不明显.除机械和化工行业(汽车行业和采矿行业因用地占比很小无比较意思)外,建材、电子、纺织、食物等行业供地数量均同比大幅下降,分别下降45.28%、27.28% 、25.18%和14.53%,反映出受宏观经济和内外部需求变化影响,行业预期不佳,建设投资新增产能意愿大幅减弱;化工、机械行业供地数量同比变化均不明显,与其2008年完成投资增幅位居前列情况相吻合(完成投资增幅41.8%和26.5%),反映出受宏观经济和内外部需求变化影响较小,行业预期和建设投资新增产能意愿基本稳定,有自动加大现有产能技巧改造和结构调整迹象;值得关注的是冶金行业用地数量同比大幅增加60.7%(其中80.65%为下半年供地),与其2008年实现投资增幅26.5%相对应,反映出社会投资在宏观经济和内外部需求变化下,该行业仍预期较好,投资建设新增产能意愿茂盛.
房地产开发投资和新开工面积增幅呈现连续回落态势,尤其是2008年回落幅度较大,房地产开发投资和新动工面积增幅水平濒临于2001年以来最低水平.房地产开发投资和其中的商品住宅开发投资增幅均大幅回落(分别为10.15%和17.87%);房地产开发新开工面积增幅回落尚小(为2.83%),但其中的商品住宅开发新开工面积增幅大幅回落(为10.26%);联合2008年商品住宅用地市场成交大幅减少,截止2008年底市场存量待售房源数量去化期高达1.5年左右的情况,反应出房地产开发企业持续看淡今后市场,持续经营意愿一直降低.
(二)2009年1-3月我省土地市场运行情况
为屏蔽每年一季度春节因素影响,将1-3月数据加总分析.
1、量稳价降收减,市场加速下行
供地总数量(面积和宗数)略有下降(分别为0.44%和9.48%),与年度降幅相比降幅回落明显.但市场竞争程度明显降低,公开出让面积和公开出让宗数大幅减少(分别为20.63%和16.63%),出让平均单价继续大幅下降(为34.31%),作为市场风向标的非工业用地公开出让平均单价降幅扩展(为30.76%);协议出让面积、宗数和收入大幅上升(分别为185.23%、34.96%和140.27%),协议出让平均单价却大幅下降(为15.76%);划拨面积大幅增加(为28.08%),划拨宗数较大幅下降(为12.6%),解释划拨单宗面积增长较快,与交通水利等公共基础设施用地增加的情况相符,带动供地总量基本维持稳定;出让总收入和公开出让收入与年度降幅相比降幅成倍放大(分别为40.40%和45.04%).
2、来源方式变化,区域格局调整
供应来源(增量和存量)与供应方法(划拨和有偿)占比结构均有所变化,其中增量来源与存量起源占比分别小幅减少与增加,但同比增量来源降幅较大(为17.35%),存量来源明显增加(为8.05%),反映出我省非农建设用地来源结构有向存量来源增加调整趋势(存量来源占比71.28%);划拨使用与有偿应用占比分别小幅增加与减少,但同比划拨方式升幅较大(为28.81%),有偿方式下降明显(为9.32%),反映出我省土地市场竞争程度进一步降低.
供应总量区域占比呈现出苏南占比下降幅度扩大(为18.63%),苏中占比略有下降基本稳定(为0.74%),苏北占比大幅攀升(为19.37%);区域供应绝对数量呈现出苏南同比继续大幅下降(为34.81%),苏中同比小幅下降(为3.99%),苏北同比大幅上升(为76.68%)的特点;区域占比和区域供应绝对数量结构发生变化呈现苏北>苏南>苏中状态.不消除存在有部分低附加值和高污染产业从苏南加速转移苏北、苏中.
3、用途增减明显,行业预期分化
商服和工矿用地占比基本稳定,同比均小幅下降(分别为7.33%和3.28%);住宅用地占比和同比均大幅下降(分别为15.57%和41.97%);交通水利等公共基础设施用地占比与同比均大幅上升(分别为17.25%和91.63%.工业用地有企稳迹象,但房地产业继续收缩明显,新增和扩张产能意愿大幅降低,社会总投资规模受交通水利等公共基础设施建设维持迹象明显.
工矿用地行业结构变化较为明显,说明我省工业投资结构有所调整.除机械和建材行业(汽车行业和采矿行业因用地占比很小无比较意义)外,纺织、化工、食品、电子等行业供地数量均同比大幅下降,分别下降54.31%、50.58% 、43.16%和42.29%,反映出受宏观经济和内外部需求变化影响,行业预期持续不佳,建设投资新增产能意愿大幅衰退;化工行业供地数量同比下降明显,与其2008年供地情况迥异,行业预期和建设投资新增产能意愿产生重大变化,估量与2008年上半年行业高价格存货过多和下半年以来原油现货、期货价格持续走低造成利润骤减甚至亏损有关;值得关注的是建材行业用地数量同比大幅增加(为39.52%),与其2008年完成投资大幅下降45.28%相对应,反映出社会投资预期该行业将在2008年第4季度以来不断发布实施的经济刺激政策中受益有关,投资建设新增产能意愿转为谨严乐观(供地占比虽有增加,但比重较小仅为3.78%).
二、当前宏观经济环境和经济政策简析
土地市场是全部市场经济的重要组成部门,利用经济周期实践以及蛛网模型剖析,可以发现土地市场的发展和宏观经济的增加互为因果关系.因此,探讨土地市场的运行态势和研判发展趋势,需要关注宏观经济环境和经济政策对土地市场运行态势变更的影响:
(一)外贸依存渡过高,受金融危机影响显明
当前,我省面临着城乡之间、苏南苏北地区之间以及不同因素所有者之间收入调配不均的结构性抵触,同时2007年之前宏观的货币扩张政策(因为市场化水平较低、缺少必要的传导机制而难以达到刺激需求的后果,而扩张的财政政策又由于政府代办成本过高而易导致资源的挥霍)不能有效地转化为投资和产出,这些结构性矛盾和体系性阻碍独特制约着内需的增长,导致我省宽大企业只有把疾速发展的加工贸易产品销售定位在国际市场.从2005年开端,我省外贸依存度已超过100%,我国汇率的长期贬值还进步了江苏外贸产品在国际上的价格竞争力,又极大刺激了外贸依存度的上升.在经济寰球化和区域经济一体化的大趋势下,对外贸易的快捷增长给我省经济注入了发展能源,但过高的外贸依存度所带来的一系列负面影响,也时刻提示咱们要正确掌握好经济发展与对外商业的关系,将外部风险节制到最低程度.
现阶段我省出口产品大部分仍为加工贸易的劳动密集型产品,对外需变动十分敏感.从2007年开始的金融危机已经对占中国总出口40%的美国和欧盟经济体的金融系统造成了宏大损坏,这体现在资本外流、紧张的国内流动性、其货币的贬值压力等方面.由于全球金融危机的影响将主要通过贸易而不是金融资本流动和信贷周期的渠道来传递,1.80飞龙版本,一旦出口通道碰壁、出口减弱时,工业制造业的投资欲望往往会受挫.黯淡的出口远景会转化为企业盈利下滑和信心降低,从而抑制对出口导向产业的投资扩大产能的愿望,严重影响行业的正常生产秩序,危及产业的持续健康发展.同时,2008年1-3季度海内采取毛病的大幅收缩市场流动性的宏观货币信贷紧缩政策,造成现有工业企业尤其是中小工业企业维持现有生产能力更加困难.这种维持现有产能都很难题,对新增和扩大产能意愿明显降低,就迅速反映为土地市场上工矿用地持续大幅减少,尤其是受影响明显、现有产能已经由剩的纺织、电子、建材等行业用地上.
(二)房地产业调整必定,关注财政金融危险
城市化的高成本提升现象开始浮现.测算发现,2001年以来我省的城市化水平提高的投资成本(城镇固定资产投资和房地产开发投资)也在不断上升,而且相对城市化水平的比较安稳的提升状态呈现出跳跃式上升的迹象.
名义住房需求与实际住房需求后续源动力不足.分析2001m2007年城市化过程发现,由于成本原因城市化水平晋升逐渐放缓时,投资却呈现大幅过快上升态势, 2007年已与名义住房需求增速趋势一致,说明在市场供给比需求增速快的情况下,理论上就已经可以推断市场已经面临短暂的非稳定平衡,如果投资增速不减的话,供给将迅速和大量超过需求,迎来市场调整.从2008年实际情况看,已教训证这一推断,而房地产开发用地(包括住宅用地)供应的大幅减少,从市场调节恢复平衡的角度看,是行业本身的自发调整;外部金融危机和内部货币信贷压缩政策只不外是房地产市场调整的诱因和助推剂罢了.
房地产开发企业对将来做出的较好冀望往往反映在新开工率的迅速增长上.2001m2007年,全省商品房新开工率与住宅新开工率变化趋势基本吻合,均远高于新开工率普通应在25%至33%的正常区间,商品房新开工率最高为60.19%,最低为38.9%;住宅新开工率最高为58.9%,最低为40.12%,市场供给明显适量.尽管如此,2001m2007年全省商品房新开工率与住宅新开工率却明显呈现下滑趋势,预示着房地产开发企业市场预期实际上逐步降低,且2007年最低.
需要关注的是房地产业不仅对我省国民经济的拉动作用明显,而且房地产税收收入与地方税收收入环比增长呈现吻合态势,是处所税收的优良税源,房地发生产增加值、投资、税收占比呈现逐年上升态势.依据国际个别法则总结,房地产开发投资与GDP之比应处于3%~8%,但2001m2007年我省房地产开发投资与GDP之比最大值达到20.51%,最小值达到12.55%,均大幅超过了8%的上限.因此,只管房地产业对经济发展奉献大,刺激的战争感足够让您心跳加速,但也充分辩明我省公民经济结构分歧理.
此外,近年来房地产行业的囤地景象日益重大,土地囤积的本质,寡过未能.众人经常心火焚烧,是土地的敏捷增值和土地流转使用效力方面存在缺点.盘算土地购买和开发面积之间的差额,可以分析全省房地产企业的土地囤积状况.这样的计算失之粗略,然而除此之外仿佛缺乏更为可行的估算方式.初步的判定是:目前房地产开发企业的囤地规模,可供其静态开发 4 年左右或动态开发 3 年左右,大抵相称于囤积一个完全开发建设周期的用地规模.房地产开发企业土地囤积,造成大量企业贷款沉淀在土地上,一旦市场发活泼荡,涉及到大量的银行信贷资金保险.斟酌到统计数据可能呈现的过错和漏掉,到2007 年底,估计全省房地产开发企业土地囤积造成银行直接信贷资金积淀不会少于1000亿元.
(三)沉着看待市场调整,正确认识刺激政策
跟着全球经济衰退的加剧,国务院最近宣布将实施钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、有色金属、设备制造、电子信息、轻工业、运输物流等10个主要产业的"调整振兴"规划.这些规划的主要目的是"掩护先进生产力"以及重点企业,尤其是品牌企业的市场份额.因此,国务院决议采取"一系列彼此和谐的措施,包括推进企业技术转型、推动兼并重组、淘汰落伍产能、开发重大产品、翻新重大技术、布局重大名目等."
应该准确意识 "工业调整振兴规划"的主要性,不要将这些计划与旨在刺激内需、对消外部需要的削弱、消化多余产能的整体经济刺激打算一概而论. "产业调整振兴规划"实际上是供应面的政策调剂,其重要目标是在政府的领导下,实行有序的产能紧缩,详细起因如下:
首先,这些产业调整振兴规划涉及制作业的简直所有重要部分,从上游到下游,从重工业到轻工业.通过刺激需求来"振兴"如斯普遍的行业部门不谛于刺激整体需求,然而国务院此前已经宣告了另一个刺激内需的4万亿支出规划,其内容主要包括对基础设施和经济适用房等的大规模投资.因此,这些产业调整振兴规划的主要目的不太可能是从需求方面支撑这些相干产业.
其次,从宏观调控的角度来看,扩张性宏观经济政策合适于短暂的周期性经济消退.但如果负面需求冲击力度大,持续时间长,则刺激需求办法只会使不可避免的产能压缩永恒存在下去,而不会有助于实现相机决定宏观调控的传统目标mm"熨平"短期的稳定.
当初已经越来越明白:当前全球经济危机对中国的负面冲击比1997-98年的亚洲金融危机或2001-02年网络泡沫幻灭后的全球经济衰退要严峻得多,持续时间也要长得多,中心政府已经领会到了当前这场危机的严峻性.在此情况下,这些"产业调整振兴规划"恰是政府压缩现有产能的体系性尽力的一部分,并与刺激需求措施互为补充mm而后者的目的之一就是为供给面调整博得时间.
再次,国务院最近对4万亿经济刺激计划支出结构的调整流露了一个信号:刺激需乞降压缩供给措施的天平正在向后者倾斜.与原筹划相比,修正后的计划大幅削减了从长期来看有助于接收重工业过剩产能、刺激潜在供给的"硬件基础设施"(如铁路、公路、机场、港口等)投资,并相应增加了医疗、保健、文明、教导等"软"基础设施投资.尤其值得留神的是"调整结构和技术改造"项目的投资大幅增加,其中相当大部分支出与供给面调整背景下相关产业的整合有关.政策制定者偏向于通过"看得见的手"加速供给面调整.
事实上,产业政策始终是宏观调控的一个重要部分,其目的是推进供给面的调整,作为对从需求方面发挥作用的惯例货泉和财政政策的一个弥补.采取这一干涉方式的理论根据是:因为中国目前仍是一个发展中国家,并试图尽早遇上进步国度,因此政府需要踊跃实施在其余国家(如日本、韩国、新加坡)卓有成效的政策,而不是放任市场机制本人施展作用(后者通常较为迟缓).
在实际中,产业政策推动供给面调整的有效性褒贬不一.在经济繁华时,大多数行业都赚钱,政府很难强行实施产业政策.当经济衰退,大型国有企业的盈利才能和生存涌现危机时,政策制订者通常会通过强力推进行业全面整合,特殊是封闭"规模小、效率低下"的出产企业,热血江湖私服,更动摇、更积极地实施这些政策.如果历史存在领导意义,那么与政策制定者关系亲密从而对其有着较强的影响力的大型国有控股企业将可能在此次供给面调整之后胜出,并变得强者更强.供给面调整通常会采用淘汰一批小型非国有企业的情势,以维护整体行业利润率,这也反映了实施产业政策背景下的官方干预情况.
这些"产业调整振兴规划"的实施细则预计将在接下来的几个月里颁布.在最初宣布这些规划时,政府已经供给了其基本准则和主要内容.每一个产业调整振兴规划均包括三大类措施:①刺激需求;②整合现有产能;③升级改造生产技术.压缩现有产能将是重要目标,并将引发详细的政策举动.近期在行业整合背景下,并购重组将大大加速.尽管供给面的调整短期内可能克制投资,从久远来看,这将有助于保护行业领先者的利润率和市场份额,从而坚固其主导位置.
三、土地市场运行趋势猜测与断定
当今后一段时代成为以"压缩现有产能、产业进级改革、行业并购重组"为主旋律的市场气氛和环境时,土地市场 "一级市场继承萎靡,二级市场空前活泼"时期的将会到来.
1、新增用地数量同比仍将继续下降一段时间,与产业用地密切关系的城镇村用地方案缓和格式将得到明显缓解.从央行货币政策呈文中可以发现,尽管2008年第四季度开始放松货币信贷政策,但大量信贷资金仍停留在票据上,并未进入实体经济,绝大多数中小企业尚未得到贷款,市场流动性远不设想的回到乐观程度.中小企业此时取得信贷,绝大多数是用于维持流动资金和正常运行,在扩大和新增产能上可能性很小,因此对新增用地的需求状态不会发生明显变化.同时,英国央行、日本央行和美联储接踵采取了量化宽松货币政策,国民币汇率有继续升值可能,如继续升值短期内将使我省依赖出口贸易的中小企业进一步受到打击.此外,2008年度以来土地出让收入的大幅减少和房地产市场的持续低迷,让地方政府捉肘见胫,贮备土地的能力和意愿降低.
2、关停破产企业增多,土地资产处置和二级市场交易将增多.市场内外环境的明显改良需要相称长的时期,而在这段时期内预计市场将呈现出行业当先者的利润率和市场份额进一步扩大的强人更强的态势,会有大批的中小企业(包含房地产开发企业)面临关停破产和吞并重组.对关停破产和兼并重组中波及到的土地资产转移处理的监管义务将明显上升.
3、随同着产业结构调整的加快,相应的会出现土地供应新增用地数量减少和存量用地数量增加的态势.这既契合产业结构调整、产能压缩的请求,也合乎企业性命周期规律.
4、房地产市场下行空间依然存在.以估算开发社会平均成本替换边际本钱测算我省房地产市场勒纳指数,能够发明2005年以来,我省勒纳指数均在0.4以上,阐明其垄断性已到警戒区间(﹥0.3),尤其是2007年最高到达0.51的高度小心区间(﹥0.5).依照勒纳指数(l0.3)畸形区间范畴测算,进行调整试压.市场调整时间与住宅销售均价年均下降幅度存在"此涨彼消"的对应关联,为了达到调整至公道临界限(勒纳指数0.3)的目的,须要在市场调整时间与住宅销售均价年均下降幅度之间寻找均衡点,即:假如使市场保持过于稳固的年均住宅销售均价小幅下降,相应的市场调整时间过长会过度转变企业供给预期,达不到市场修改目的;也不能为了使市场调整时光缩短,相应短期内年均住宅销售均价降幅过大,适度打击消费信念改变花费预期,影响到实体经济.从测试数据看,比拟幻想的是调整时间把持在1.5m2.5年之内(从2008年起),即调整期截止2009年6月或2010年6月,年均住宅销售均价降幅在11.96%m19.84%;从目前市场销售情形看,年均住宅销售均价应当还有10~15%的降幅空间.作为资本密集型行业的房地产业,当前我省有70%以上的房地产开发企业资产负债表已为负数,流动资金周转艰苦,银行放贷审查基础为审慎张望立场,业内大范围合并重组已无奈防止.房地产开发企业应当对当前经济环境、市场状态和利润预期要有苏醒的认识,尤其是对今后多少年内4000亿经济实用住房建设对商品住宅刚性需求的分流效应的杠杆效应,要有充足的思维筹备.
吴飞(江苏省领土资源厅,南京 210029)
作者简介:吴飞(1975m),祝福家人身体健康,男,研究员,高等工程师、经济师,区域经济学专业硕士生导师,研讨方向为土地经济与规划应用.
一、当前我省土地市场运行情况分析
土地供应与即期社会投资反映的情况是有所差别的.从可行性研究、决议投资、获得土地开工建设甚至竣工投产、产品销售的基本建设进程性和周期性,决定了土地供应可以反映社会投资对行业(或产业)今后一段时期市场预期和判断.
(一)2008年我省土地市场运行情况
与2007年相比,2008年我省土地市场运行呈现以下特点:
1、供应量价齐跌,出让收入下滑
2008年起,我省产业用地已全体公开出让,因而公开出让与协定出让的数目(面积和宗数)与价钱(出让均匀单价)之间浮现此长彼消态势.但总体来看,供地总数量(面积和宗数)降落幅度仍较大(分辨为18.84%跟18.05%);出让平均单价虽大幅下降(为45.24%),但受工业用地公然出让影响有所失真;而作为市场风向标的非工业用地公开出让平均单价显著降幅过大(为20.59%);再加上公开出让面积占出让总面积91.88%,直接造成出让总收入降低23.30%.
2、来源结构稳定,区域差别明显
供应总量同比下降幅度固然较大,但供应来源(增量和存量)与供应方式(划拨和有偿)占比结构相对稳定.同时,非农建设用地70%以上的为增量来源,反映出我省非农建设用地对增量来源的依附度居高不下,仍旧处于外延扩张式发展阶段;供应方式80%左右为有偿使用,反映出我省土地使用轨制改造稳步推动,市场化程度较高.
供应总量区域占比呈现出苏南占比下降幅度较大(为12.58%),苏中和苏北占比绝对稳定并小幅攀升(分离为7.25%和5.33%);区域供应绝对数量呈现出苏南同比大幅下降(为36.45%),苏北同比小幅下降(为1%),苏中同比明显回升(为14.26%)的特色;区域占比和区域供给相对数量整体维持苏南>苏北>苏中状况,但苏中与苏北差距缩小.与苏南和苏北地域比拟,苏中地区仅3个设区市(南通、扬州、泰州),仍旧出现工业化加速趋势,存在有局部低附加值和高传染产业从苏南加速转移苏中、苏北的迹象.
3、行业预期不佳,市场交投萎缩
用处构造根本稳定,但工矿仓储和住宅用地同比大幅下降,数量分别下降21.87%和26.29%;商服用地同比小幅上升,数量增长4.87%;交通运输和水利设施用地同比有较大升幅,数量分别增添18.24%和390.43%.工业和房地产业成为我省宏观经济下行区间中压缩明显的行业,新增和扩大产能志愿大幅下降,社会总投资规模有受交通、水利等基本性公用设施建设委曲支持迹象.
工矿用地行业结构基本稳定,说明我省工业投资结构基本稳定,产业和投资结构调整尚不明显.除机械和化工行业(汽车行业和采矿行业因用地占比很小无比较意思)外,建材、电子、纺织、食物等行业供地数量均同比大幅下降,分别下降45.28%、27.28% 、25.18%和14.53%,反映出受宏观经济和内外部需求变化影响,行业预期不佳,建设投资新增产能意愿大幅减弱;化工、机械行业供地数量同比变化均不明显,与其2008年完成投资增幅位居前列情况相吻合(完成投资增幅41.8%和26.5%),反映出受宏观经济和内外部需求变化影响较小,行业预期和建设投资新增产能意愿基本稳定,有自动加大现有产能技巧改造和结构调整迹象;值得关注的是冶金行业用地数量同比大幅增加60.7%(其中80.65%为下半年供地),与其2008年实现投资增幅26.5%相对应,反映出社会投资在宏观经济和内外部需求变化下,该行业仍预期较好,投资建设新增产能意愿茂盛.
房地产开发投资和新开工面积增幅呈现连续回落态势,尤其是2008年回落幅度较大,房地产开发投资和新动工面积增幅水平濒临于2001年以来最低水平.房地产开发投资和其中的商品住宅开发投资增幅均大幅回落(分别为10.15%和17.87%);房地产开发新开工面积增幅回落尚小(为2.83%),但其中的商品住宅开发新开工面积增幅大幅回落(为10.26%);联合2008年商品住宅用地市场成交大幅减少,截止2008年底市场存量待售房源数量去化期高达1.5年左右的情况,反应出房地产开发企业持续看淡今后市场,持续经营意愿一直降低.
(二)2009年1-3月我省土地市场运行情况
为屏蔽每年一季度春节因素影响,将1-3月数据加总分析.
1、量稳价降收减,市场加速下行
供地总数量(面积和宗数)略有下降(分别为0.44%和9.48%),与年度降幅相比降幅回落明显.但市场竞争程度明显降低,公开出让面积和公开出让宗数大幅减少(分别为20.63%和16.63%),出让平均单价继续大幅下降(为34.31%),作为市场风向标的非工业用地公开出让平均单价降幅扩展(为30.76%);协议出让面积、宗数和收入大幅上升(分别为185.23%、34.96%和140.27%),协议出让平均单价却大幅下降(为15.76%);划拨面积大幅增加(为28.08%),划拨宗数较大幅下降(为12.6%),解释划拨单宗面积增长较快,与交通水利等公共基础设施用地增加的情况相符,带动供地总量基本维持稳定;出让总收入和公开出让收入与年度降幅相比降幅成倍放大(分别为40.40%和45.04%).
2、来源方式变化,区域格局调整
供应来源(增量和存量)与供应方法(划拨和有偿)占比结构均有所变化,其中增量来源与存量起源占比分别小幅减少与增加,但同比增量来源降幅较大(为17.35%),存量来源明显增加(为8.05%),反映出我省非农建设用地来源结构有向存量来源增加调整趋势(存量来源占比71.28%);划拨使用与有偿应用占比分别小幅增加与减少,但同比划拨方式升幅较大(为28.81%),有偿方式下降明显(为9.32%),反映出我省土地市场竞争程度进一步降低.
供应总量区域占比呈现出苏南占比下降幅度扩大(为18.63%),苏中占比略有下降基本稳定(为0.74%),苏北占比大幅攀升(为19.37%);区域供应绝对数量呈现出苏南同比继续大幅下降(为34.81%),苏中同比小幅下降(为3.99%),苏北同比大幅上升(为76.68%)的特点;区域占比和区域供应绝对数量结构发生变化呈现苏北>苏南>苏中状态.不消除存在有部分低附加值和高污染产业从苏南加速转移苏北、苏中.
3、用途增减明显,行业预期分化
商服和工矿用地占比基本稳定,同比均小幅下降(分别为7.33%和3.28%);住宅用地占比和同比均大幅下降(分别为15.57%和41.97%);交通水利等公共基础设施用地占比与同比均大幅上升(分别为17.25%和91.63%.工业用地有企稳迹象,但房地产业继续收缩明显,新增和扩张产能意愿大幅降低,社会总投资规模受交通水利等公共基础设施建设维持迹象明显.
工矿用地行业结构变化较为明显,说明我省工业投资结构有所调整.除机械和建材行业(汽车行业和采矿行业因用地占比很小无比较意义)外,纺织、化工、食品、电子等行业供地数量均同比大幅下降,分别下降54.31%、50.58% 、43.16%和42.29%,反映出受宏观经济和内外部需求变化影响,行业预期持续不佳,建设投资新增产能意愿大幅衰退;化工行业供地数量同比下降明显,与其2008年供地情况迥异,行业预期和建设投资新增产能意愿产生重大变化,估量与2008年上半年行业高价格存货过多和下半年以来原油现货、期货价格持续走低造成利润骤减甚至亏损有关;值得关注的是建材行业用地数量同比大幅增加(为39.52%),与其2008年完成投资大幅下降45.28%相对应,反映出社会投资预期该行业将在2008年第4季度以来不断发布实施的经济刺激政策中受益有关,投资建设新增产能意愿转为谨严乐观(供地占比虽有增加,但比重较小仅为3.78%).
二、当前宏观经济环境和经济政策简析
土地市场是全部市场经济的重要组成部门,利用经济周期实践以及蛛网模型剖析,可以发现土地市场的发展和宏观经济的增加互为因果关系.因此,探讨土地市场的运行态势和研判发展趋势,需要关注宏观经济环境和经济政策对土地市场运行态势变更的影响:
(一)外贸依存渡过高,受金融危机影响显明
当前,我省面临着城乡之间、苏南苏北地区之间以及不同因素所有者之间收入调配不均的结构性抵触,同时2007年之前宏观的货币扩张政策(因为市场化水平较低、缺少必要的传导机制而难以达到刺激需求的后果,而扩张的财政政策又由于政府代办成本过高而易导致资源的挥霍)不能有效地转化为投资和产出,这些结构性矛盾和体系性阻碍独特制约着内需的增长,导致我省宽大企业只有把疾速发展的加工贸易产品销售定位在国际市场.从2005年开端,我省外贸依存度已超过100%,我国汇率的长期贬值还进步了江苏外贸产品在国际上的价格竞争力,又极大刺激了外贸依存度的上升.在经济寰球化和区域经济一体化的大趋势下,对外贸易的快捷增长给我省经济注入了发展能源,但过高的外贸依存度所带来的一系列负面影响,也时刻提示咱们要正确掌握好经济发展与对外商业的关系,将外部风险节制到最低程度.
现阶段我省出口产品大部分仍为加工贸易的劳动密集型产品,对外需变动十分敏感.从2007年开始的金融危机已经对占中国总出口40%的美国和欧盟经济体的金融系统造成了宏大损坏,这体现在资本外流、紧张的国内流动性、其货币的贬值压力等方面.由于全球金融危机的影响将主要通过贸易而不是金融资本流动和信贷周期的渠道来传递,1.80飞龙版本,一旦出口通道碰壁、出口减弱时,工业制造业的投资欲望往往会受挫.黯淡的出口远景会转化为企业盈利下滑和信心降低,从而抑制对出口导向产业的投资扩大产能的愿望,严重影响行业的正常生产秩序,危及产业的持续健康发展.同时,2008年1-3季度海内采取毛病的大幅收缩市场流动性的宏观货币信贷紧缩政策,造成现有工业企业尤其是中小工业企业维持现有生产能力更加困难.这种维持现有产能都很难题,对新增和扩大产能意愿明显降低,就迅速反映为土地市场上工矿用地持续大幅减少,尤其是受影响明显、现有产能已经由剩的纺织、电子、建材等行业用地上.
(二)房地产业调整必定,关注财政金融危险
城市化的高成本提升现象开始浮现.测算发现,2001年以来我省的城市化水平提高的投资成本(城镇固定资产投资和房地产开发投资)也在不断上升,而且相对城市化水平的比较安稳的提升状态呈现出跳跃式上升的迹象.
名义住房需求与实际住房需求后续源动力不足.分析2001m2007年城市化过程发现,由于成本原因城市化水平晋升逐渐放缓时,投资却呈现大幅过快上升态势, 2007年已与名义住房需求增速趋势一致,说明在市场供给比需求增速快的情况下,理论上就已经可以推断市场已经面临短暂的非稳定平衡,如果投资增速不减的话,供给将迅速和大量超过需求,迎来市场调整.从2008年实际情况看,已教训证这一推断,而房地产开发用地(包括住宅用地)供应的大幅减少,从市场调节恢复平衡的角度看,是行业本身的自发调整;外部金融危机和内部货币信贷压缩政策只不外是房地产市场调整的诱因和助推剂罢了.
房地产开发企业对将来做出的较好冀望往往反映在新开工率的迅速增长上.2001m2007年,全省商品房新开工率与住宅新开工率变化趋势基本吻合,均远高于新开工率普通应在25%至33%的正常区间,商品房新开工率最高为60.19%,最低为38.9%;住宅新开工率最高为58.9%,最低为40.12%,市场供给明显适量.尽管如此,2001m2007年全省商品房新开工率与住宅新开工率却明显呈现下滑趋势,预示着房地产开发企业市场预期实际上逐步降低,且2007年最低.
需要关注的是房地产业不仅对我省国民经济的拉动作用明显,而且房地产税收收入与地方税收收入环比增长呈现吻合态势,是处所税收的优良税源,房地发生产增加值、投资、税收占比呈现逐年上升态势.依据国际个别法则总结,房地产开发投资与GDP之比应处于3%~8%,但2001m2007年我省房地产开发投资与GDP之比最大值达到20.51%,最小值达到12.55%,均大幅超过了8%的上限.因此,只管房地产业对经济发展奉献大,刺激的战争感足够让您心跳加速,但也充分辩明我省公民经济结构分歧理.
此外,近年来房地产行业的囤地景象日益重大,土地囤积的本质,寡过未能.众人经常心火焚烧,是土地的敏捷增值和土地流转使用效力方面存在缺点.盘算土地购买和开发面积之间的差额,可以分析全省房地产企业的土地囤积状况.这样的计算失之粗略,然而除此之外仿佛缺乏更为可行的估算方式.初步的判定是:目前房地产开发企业的囤地规模,可供其静态开发 4 年左右或动态开发 3 年左右,大抵相称于囤积一个完全开发建设周期的用地规模.房地产开发企业土地囤积,造成大量企业贷款沉淀在土地上,一旦市场发活泼荡,涉及到大量的银行信贷资金保险.斟酌到统计数据可能呈现的过错和漏掉,到2007 年底,估计全省房地产开发企业土地囤积造成银行直接信贷资金积淀不会少于1000亿元.
(三)沉着看待市场调整,正确认识刺激政策
跟着全球经济衰退的加剧,国务院最近宣布将实施钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、有色金属、设备制造、电子信息、轻工业、运输物流等10个主要产业的"调整振兴"规划.这些规划的主要目的是"掩护先进生产力"以及重点企业,尤其是品牌企业的市场份额.因此,国务院决议采取"一系列彼此和谐的措施,包括推进企业技术转型、推动兼并重组、淘汰落伍产能、开发重大产品、翻新重大技术、布局重大名目等."
应该准确意识 "工业调整振兴规划"的主要性,不要将这些计划与旨在刺激内需、对消外部需要的削弱、消化多余产能的整体经济刺激打算一概而论. "产业调整振兴规划"实际上是供应面的政策调剂,其重要目标是在政府的领导下,实行有序的产能紧缩,详细起因如下:
首先,这些产业调整振兴规划涉及制作业的简直所有重要部分,从上游到下游,从重工业到轻工业.通过刺激需求来"振兴"如斯普遍的行业部门不谛于刺激整体需求,然而国务院此前已经宣告了另一个刺激内需的4万亿支出规划,其内容主要包括对基础设施和经济适用房等的大规模投资.因此,这些产业调整振兴规划的主要目的不太可能是从需求方面支撑这些相干产业.
其次,从宏观调控的角度来看,扩张性宏观经济政策合适于短暂的周期性经济消退.但如果负面需求冲击力度大,持续时间长,则刺激需求办法只会使不可避免的产能压缩永恒存在下去,而不会有助于实现相机决定宏观调控的传统目标mm"熨平"短期的稳定.
当初已经越来越明白:当前全球经济危机对中国的负面冲击比1997-98年的亚洲金融危机或2001-02年网络泡沫幻灭后的全球经济衰退要严峻得多,持续时间也要长得多,中心政府已经领会到了当前这场危机的严峻性.在此情况下,这些"产业调整振兴规划"恰是政府压缩现有产能的体系性尽力的一部分,并与刺激需求措施互为补充mm而后者的目的之一就是为供给面调整博得时间.
再次,国务院最近对4万亿经济刺激计划支出结构的调整流露了一个信号:刺激需乞降压缩供给措施的天平正在向后者倾斜.与原筹划相比,修正后的计划大幅削减了从长期来看有助于接收重工业过剩产能、刺激潜在供给的"硬件基础设施"(如铁路、公路、机场、港口等)投资,并相应增加了医疗、保健、文明、教导等"软"基础设施投资.尤其值得留神的是"调整结构和技术改造"项目的投资大幅增加,其中相当大部分支出与供给面调整背景下相关产业的整合有关.政策制定者偏向于通过"看得见的手"加速供给面调整.
事实上,产业政策始终是宏观调控的一个重要部分,其目的是推进供给面的调整,作为对从需求方面发挥作用的惯例货泉和财政政策的一个弥补.采取这一干涉方式的理论根据是:因为中国目前仍是一个发展中国家,并试图尽早遇上进步国度,因此政府需要踊跃实施在其余国家(如日本、韩国、新加坡)卓有成效的政策,而不是放任市场机制本人施展作用(后者通常较为迟缓).
在实际中,产业政策推动供给面调整的有效性褒贬不一.在经济繁华时,大多数行业都赚钱,政府很难强行实施产业政策.当经济衰退,大型国有企业的盈利才能和生存涌现危机时,政策制订者通常会通过强力推进行业全面整合,特殊是封闭"规模小、效率低下"的出产企业,热血江湖私服,更动摇、更积极地实施这些政策.如果历史存在领导意义,那么与政策制定者关系亲密从而对其有着较强的影响力的大型国有控股企业将可能在此次供给面调整之后胜出,并变得强者更强.供给面调整通常会采用淘汰一批小型非国有企业的情势,以维护整体行业利润率,这也反映了实施产业政策背景下的官方干预情况.
这些"产业调整振兴规划"的实施细则预计将在接下来的几个月里颁布.在最初宣布这些规划时,政府已经供给了其基本准则和主要内容.每一个产业调整振兴规划均包括三大类措施:①刺激需求;②整合现有产能;③升级改造生产技术.压缩现有产能将是重要目标,并将引发详细的政策举动.近期在行业整合背景下,并购重组将大大加速.尽管供给面的调整短期内可能克制投资,从久远来看,这将有助于保护行业领先者的利润率和市场份额,从而坚固其主导位置.
三、土地市场运行趋势猜测与断定
当今后一段时代成为以"压缩现有产能、产业进级改革、行业并购重组"为主旋律的市场气氛和环境时,土地市场 "一级市场继承萎靡,二级市场空前活泼"时期的将会到来.
1、新增用地数量同比仍将继续下降一段时间,与产业用地密切关系的城镇村用地方案缓和格式将得到明显缓解.从央行货币政策呈文中可以发现,尽管2008年第四季度开始放松货币信贷政策,但大量信贷资金仍停留在票据上,并未进入实体经济,绝大多数中小企业尚未得到贷款,市场流动性远不设想的回到乐观程度.中小企业此时取得信贷,绝大多数是用于维持流动资金和正常运行,在扩大和新增产能上可能性很小,因此对新增用地的需求状态不会发生明显变化.同时,英国央行、日本央行和美联储接踵采取了量化宽松货币政策,国民币汇率有继续升值可能,如继续升值短期内将使我省依赖出口贸易的中小企业进一步受到打击.此外,2008年度以来土地出让收入的大幅减少和房地产市场的持续低迷,让地方政府捉肘见胫,贮备土地的能力和意愿降低.
2、关停破产企业增多,土地资产处置和二级市场交易将增多.市场内外环境的明显改良需要相称长的时期,而在这段时期内预计市场将呈现出行业当先者的利润率和市场份额进一步扩大的强人更强的态势,会有大批的中小企业(包含房地产开发企业)面临关停破产和吞并重组.对关停破产和兼并重组中波及到的土地资产转移处理的监管义务将明显上升.
3、随同着产业结构调整的加快,相应的会出现土地供应新增用地数量减少和存量用地数量增加的态势.这既契合产业结构调整、产能压缩的请求,也合乎企业性命周期规律.
4、房地产市场下行空间依然存在.以估算开发社会平均成本替换边际本钱测算我省房地产市场勒纳指数,能够发明2005年以来,我省勒纳指数均在0.4以上,阐明其垄断性已到警戒区间(﹥0.3),尤其是2007年最高到达0.51的高度小心区间(﹥0.5).依照勒纳指数(l0.3)畸形区间范畴测算,进行调整试压.市场调整时间与住宅销售均价年均下降幅度存在"此涨彼消"的对应关联,为了达到调整至公道临界限(勒纳指数0.3)的目的,须要在市场调整时间与住宅销售均价年均下降幅度之间寻找均衡点,即:假如使市场保持过于稳固的年均住宅销售均价小幅下降,相应的市场调整时间过长会过度转变企业供给预期,达不到市场修改目的;也不能为了使市场调整时光缩短,相应短期内年均住宅销售均价降幅过大,适度打击消费信念改变花费预期,影响到实体经济.从测试数据看,比拟幻想的是调整时间把持在1.5m2.5年之内(从2008年起),即调整期截止2009年6月或2010年6月,年均住宅销售均价降幅在11.96%m19.84%;从目前市场销售情形看,年均住宅销售均价应当还有10~15%的降幅空间.作为资本密集型行业的房地产业,当前我省有70%以上的房地产开发企业资产负债表已为负数,流动资金周转艰苦,银行放贷审查基础为审慎张望立场,业内大范围合并重组已无奈防止.房地产开发企业应当对当前经济环境、市场状态和利润预期要有苏醒的认识,尤其是对今后多少年内4000亿经济实用住房建设对商品住宅刚性需求的分流效应的杠杆效应,要有充足的思维筹备.
